店面頂讓合約爭議與訂金返還

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲頂讓一間店面，事前詢問讓渡方（甲方）屋主是否知情並同意更換品牌，甲方表示屋主知道。雙方簽立店面頂讓合約書並支付訂金新臺幣一萬元。合約載明甲方應協助與屋主另行簽立租屋合約，但合約書未載明總頂讓金額，僅於聊天紀錄中確認，且甲方於聊天紀錄中承諾「訂金付完就不會再找其他人」。

然而，一個多禮拜後，當事人透過親友取得屋主聯絡方式，屋主表示完全不知店面已頂讓。甲方持續拖延，疑似同時接觸其他出價更高之頂讓買家，並以「屋主不願再租」為由表示將退還訂金一萬元。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 屋主不知情之情況下，頂讓合約是否成立及有效？
• 甲方謊稱屋主知情，是否構成詐欺，當事人得否撤銷契約？
• 甲方以聊天紀錄承諾「不再找其他人」，單方面取消合約是否構成違約？
• 當事人可否主張返還訂金，甚至請求加倍返還或損害賠償？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫而為意思表示，得撤銷之
• 民法第245條之1 — 契約未成立時締約過失之損害賠償責任
• 民法第248條 — 訂金之性質與契約成立之關係
• 民法第249條 — 訂金返還或加倍返還之規定
• 民法第179條 — 不當得利之返還義務

四、法律分析

本案首先應釐清頂讓合約之效力。頂讓合約係甲方（讓渡人）與當事人（受讓人）間之私法契約，於雙方意思合致並簽立時即告成立。然而，合約中載明甲方應「協助與屋主簽立租屋合約」，此為甲方之附隨義務，亦為合約得以順利履行之前提條件。

關鍵問題在於甲方明知或可得而知屋主並未同意，卻謊稱屋主已知情並同意，致使當事人陷於錯誤而簽立合約、支付訂金。此行為符合民法第92條詐欺之構成要件，當事人得依法撤銷因詐欺所為之意思表示，並依民法第179條請求甲方返還訂金，作為不當得利。

關於甲方能否單方面取消合約，依民法第249條規定，訂金具有「違約金」之性質。若契約因可歸責於收受訂金一方之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還訂金。本案中，甲方謊稱屋主同意、同時接觸其他買家、拖延履約等行為，均可認係可歸責於甲方之事由，甲方不得僅退還訂金一萬元，而應加倍返還新臺幣兩萬元。

此外，甲方於聊天紀錄中明確承諾「訂金付完就不會再找其他人」，此承諾具有契約效力。若甲方確實仍在尋找出價更高之買家，即構成對此承諾之違反，當事人得另行主張違約責任。依民事訴訟實務，聊天紀錄可作為書面證據，具有相當證明力。

五、結論與建議

結論：頂讓合約雖已成立，但甲方以詐欺方式誘使當事人簽約，當事人得撤銷意思表示並請求返還訂金。甲方若單方面取消合約，依訂金法律性質應加倍返還，當事人得主張新臺幣兩萬元之返還。

1. 立即保全所有聊天紀錄（包含甲方承諾屋主知情、承諾不再找其他人之訊息），截圖或錄影存檔備用。
2. 保存頂讓合約書正本及訂金匯款紀錄，作為主張權利之書面證據。
3. 以書面（存證信函）通知甲方，主張依民法第92條撤銷因詐欺所為之意思表示，並要求依民法第249條加倍返還訂金兩萬元。
4. 若甲方拒絕返還，可向地方法院提起民事訴訟，以簡易訴訟程序處理。
5. 亦可向消費者保護機關申訴，或向警察機關告發甲方涉嫌詐欺。
6. 日後簽立頂讓合約前，務必要求直接與屋主確認租約授權，並將總頂讓金額明確載入合約書，避免口頭約定之舉證困難。