張貼房地產投資績效收費會員推薦服務是否違法

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人計畫張貼自己過往推薦給他人之房地產標的，並標榜每間均已上漲之績效，藉此在網路上行銷，收取會員每月繳交之月費，並提供推薦適合投資之房地產標的服務。詢問此商業模式是否涉及觸法。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 以過往房地產投資績效作為招攬廣告，是否構成不實廣告或誇大宣傳？
• 收費提供房地產投資標的推薦服務，是否需具備不動產經紀人資格？
• 此商業模式是否涉及未登記之不動產仲介或投資顧問業務？
• 是否有其他相關法規之違反風險？

三、相關法條

• 不動產經紀業管理條例第3條 — 不動產經紀業之定義及登記要求
• 不動產經紀業管理條例第29條 — 未登記從事不動產仲介之處罰
• 公平交易法第21條 — 不實廣告之禁止
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者廣告內容之責任
• 證券投資信託及顧問法第4條 — 證券投資顧問業務之定義

四、法律分析

本案商業模式涉及多個法律面向，需逐一分析。首先，就不動產經紀業管理條例之適用，若當事人推薦特定房地產標的予會員，且收取報酬，而其推薦行為涉及媒介或居間促成買賣，則可能構成不動產仲介業務，依法須向主管機關登記並取得不動產經紀人資格，未登記者依不動產經紀業管理條例第29條可處罰鍰。

就公平交易法第21條之不實廣告問題，以「每間都漲了」之過往績效作為行銷招攬，若無完整且公正之統計基礎，僅選擇性呈現漲價標的，可能構成足以影響交易決定之不實表示或欺騙性廣告，違反公平交易法，最高可處新台幣2,500萬元罰鍰，且受害消費者得請求損害賠償。

此外，若服務內容為提供個別化之投資建議，而非僅為一般性之房地產資訊，則可能涉及提供投資顧問服務之性質。雖然房地產投資顧問並非金融主管機關直接規範之業務（與股票等證券投資顧問不同），但仍應留意消費者保護法關於企業經營者對廣告內容負責之規定。

消費者若因依賴誇大之績效廣告而成為付費會員，事後發現推薦標的並未如廣告所稱有良好報酬，得依消費者保護法及公平交易法主張權利。企業經營者廣告內容應真實、完整，不得以片面之過往成功案例誤導消費者。

五、結論與建議

結論：此商業模式存在多項法律風險，包含可能須具備不動產經紀業登記資格、廣告宣稱需符合公平交易法之真實性要求，以及消費者保護法之廣告責任。

1. 向不動產主管機關（內政部地政司）諮詢，確認所提供之服務是否構成需登記之不動產經紀業務。
2. 若涉及不動產仲介業務，應依法辦理不動產經紀業登記，並取得相關資格。
3. 廣告內容應完整揭露績效資訊，包含漲幅、跌幅及持平之所有推薦案例，不得僅選擇性呈現有利資訊。
4. 績效宣傳應加註適當之免責聲明，說明過往績效不代表未來投資報酬。
5. 服務內容應清楚界定為資訊提供，而非保證投資報酬之顧問建議。
6. 建議在正式推出服務前，諮詢專業律師就業務模式進行完整之法律合規審查。