房東不履行合約約定能否求償法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人租用一間分租套房，鄰室住有一名越南籍住客，曾兩次發酒瘋影響當事人並報警處理，亦向房東反映，房東承諾會請該住客搬走，但事後未兌現。租屋合約中明訂如鄰室住客有抗議或違法等不當行為，可馬上要求解約且不得要求賠償，然而房東未依此條款履行。現在該越南籍住客知道警察及房東奈何不了他，行為反而變本加厲，嚴重影響當事人居住品質，當事人詢問能否對房東提告求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約之合約條款（鄰室違法可馬上解約）對房東產生何種法律義務？
• 房東口頭承諾請鄰居搬走但未履行，是否構成契約義務之違反？
• 承租人因居住品質受損可主張哪些民事救濟（租金減少、損害賠償、解約）？
• 房東是否有義務確保承租人得安穩使用租賃物？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應使承租人就租賃物為使用收益之義務
• 民法第432條 — 租賃物之修繕及承租人得請求租金減少
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失時之租金減少與解約
• 民法第227條 — 債務不完全履行之損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償（房東怠於管理之責任）

四、法律分析

本案涉及出租人之法定義務與契約義務之交錯。依民法第423條，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此即要求房東不僅有義務維護租賃物本身，亦有義務確保承租人能正常、安穩地使用租賃物。

本案租屋合約明訂「如鄰室住客有抗議或違法等不當行為，可馬上要求解約不得要求賠償」，此條款賦予承租人在特定情形下之解約權，同時亦反映房東承擔確保鄰室住客不得騷擾其他承租人之管理義務。房東承諾請鄰居搬走但未兌現，此承諾雖或為口頭約定，仍具有補充契約內容之效力（民法第153條契約之成立）。

就法律救濟而言，承租人有以下選擇：第一，依合約條款主張解約，無須賠償，此為最直接之救濟方式，承租人不需等待房東處理，可主動行使合約所賦予之解約權；第二，依民法第427條、第432條，若房東未盡修繕或管理義務，承租人得請求減少租金，以反映居住品質受損之情形；第三，依民法第227條債務不完全履行，請求因鄰居騷擾及居住品質受損所生之損害賠償，包含精神慰撫金。

值得注意者，若要對鄰居本身採取法律行動，亦可就其兩次發酒瘋之行為，依刑法提出妨害安寧秩序或傷害之告訴，留存警察報案記錄為重要證據。

五、結論與建議

結論：房東未依合約履行管理義務，承租人得依合約條款主張解約（無須賠償），並得請求因居住品質受損之損害賠償。主動行使解約權是最直接有效之救濟途徑。

1. 以書面（存證信函）方式向房東正式寄送解約通知，明確引用租屋合約中「鄰室違法可解約不賠償」之條款，並指出房東未依承諾處理之違約情形。
2. 同時要求房東退還剩餘租期之租金及押金，並請求因居住品質受損期間之租金減少差額。
3. 整理並保存兩次警察報案之記錄，作為鄰居確有違法行為之證據。
4. 保存與房東溝通之記錄（訊息截圖、電話通話記錄），證明房東承諾卻未履行。
5. 若房東拒絕依約解約或退款，可向房屋主管機關或調解委員會申請調解，或直接向法院提起訴訟。
6. 另可就鄰居之騷擾行為，向警察局持續報案，並考慮提出刑事告訴（妨害安寧）。
7. 搬離前確保取回押金，並取得房東簽署之租約終止確認書。