房東無預警停掉第四台，房客可以要求履約或補償嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租人，租賃契約中明確約定房客負擔之費用包含有線電視（第四台）服務。近期房東未事先通知即片面停止第四台服務，理由為將原有線電視之網路頻寬移作新安裝之監視器系統使用，且表示日後不會恢復第四台服務。當事人想了解是否可以依據租約中的相關條款，要求房東繼續履行提供第四台服務之義務，或請求其他形式之補償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約中約定房客負擔第四台費用，是否等同房東有提供第四台服務之義務？
• 房東未經房客同意片面停止第四台服務，是否構成債務不履行？
• 房客可否請求房東恢復第四台服務或主張減少租金？
• 房東以安裝監視器為由停止第四台服務，是否構成正當理由？
• 若房東拒絕處理，房客有何法律救濟途徑？

三、相關法條

民法第423條：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

民法第227條：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

民法第435條：租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

租賃住宅市場發展及管理條例第6條：出租人應以合於居住使用之租賃住宅，交付承租人，並於租賃期間保持其合於約定使用之狀態。

四、法律分析

租賃契約中明確約定房客負擔之費用包含有線電視（第四台），此一約定之法律意涵係：房東負有提供第四台服務之義務，而房客則負擔該服務之費用。換言之，第四台服務係租賃契約約定之租賃標的附隨設備或服務之一部分，房東有義務在租賃關係存續期間持續提供。

依民法第423條規定，出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。既然租約已將第四台納入約定範圍，房東即有義務維持該服務之正常運作。房東未經房客同意，片面以安裝監視器為由停止第四台服務，已構成民法第227條所稱之「不完全給付」，屬債務不履行之一種態樣。

房客依法可主張以下權利：第一，請求房東回復提供第四台服務，此為請求債務人依約履行之權利；第二，若房東確實無法或拒絕恢復第四台服務，房客得依民法第435條之法理，類推適用請求減少租金，減少之金額應相當於第四台服務之月費或合理評估之價值；第三，若因房東片面停止服務致房客另行支出費用（例如自行申辦有線電視或串流服務），房客得依民法第227條第2項請求損害賠償。

至於房東以安裝監視器為由停止第四台服務，此並非不可抗力或正當理由。監視器之安裝屬於房東自身之需求，不應以犧牲房客已約定之權益為代價。房東應自行另尋網路頻寬資源供監視器使用，而非挪用已約定提供予房客之有線電視頻寬。

五、結論與建議

結論：租約明載房客負擔第四台費用，房東即有提供該服務之義務。房東片面停止第四台服務構成不完全給付，房客有權請求恢復服務或減少租金。

1. 先以書面（Line訊息、存證信函皆可）通知房東，引用租約條款，要求房東於合理期限內恢復第四台服務。
2. 保留租賃契約中關於第四台費用之條款內容、房東告知停止服務之對話紀錄或通知等證據。
3. 若房東拒絕恢復，可主張自停止服務之日起按月減少相當於第四台月費之租金金額。
4. 如雙方無法協商解決，可向各縣市政府之不動產糾紛調處委員會或消費者服務中心申請調處。
5. 若調處不成，可進一步向鄉鎮市區公所之調解委員會聲請調解，或向法院提起民事訴訟。
6. 日後簽訂租約時，建議將附屬設備及服務項目（如網路、第四台、傢俱等）明確列為清單，並約定房東未依約提供時之處理方式。